Formularklauseln in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung – auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – auf den Mieter übertragen, jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar.

Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der im vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag von 1976, Fassung I, enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden.

In einem Urteil vom 23.6.2004 (VIII ZR 361/03) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter – ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der einzelnen Räume – zu Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan verpflichtet, der die o. g. allgemein üblichen Fristen unterschreitet, in vollem Umfang unwirksam ist.

Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgeltungsklausel bestreitet, sind die Kosten des Sachverständigen im Rahmen eines bestehenden Schadensersatzanspruchs i. d. R. als Schadensposten erstattungsfähig. (BGH-Urt. v. 26.5.2004 – VIII ZR 77/03)

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