Mietverträge mit Angehörigen nach einer Grundstücksübertragung

Der Bundesfinanzhof (BFH) befasste sich in mehreren Entscheidungen mit der Frage, ob Mietverträge unter Angehörigen als Gestaltungsmissbrauch zu beurteilen und damit steuerlich nicht berücksichtigungsfähig sind, wenn der Mieter das Grundstück zuvor gegen wiederkehrende Leistungen auf den Vermieter übertragen hat.

Nach dem Urteil vom 10.12.2003 (IX R 12/01) stellt der Abschluss eines solchen Mietvertrages allein keinen Gestaltungsmissbrauch dar. Im Urteilsfalle übertrug der Vater seinem Sohn ein Zweifamilienhaus. Im Gegenzug räumte der Sohn den Eltern ein Wohnrecht ein und verpflichtete sich zur lebenslangen Zahlung von monatlich ca. 200 Euro. Wie im Übertragungsvertrag vorgesehen, schloss der Sohn mit seinen Eltern einen Mietvertrag ab, nach dem sie eine Miete in Höhe von monatlich (ca. 250 Euro) zu zahlen hatten. Das Finanzamt berücksichtigte die Werbungskostenüberschüsse aus dem Mietverhältnis nicht. Der BFH kam jedoch zu dem Entschluss, dass die Eigentumsübertragung und die anschließende Vermietung zivilrechtlich und wirtschaftlich getrennt und auch steuerrechtlich grundsätzlich unabhängig voneinander zu beurteilen sind. Unerheblich ist dabei, ob das Eigentum unentgeltlich, gegen einen in einem Betrag geleisteten Kaufpreis, gegen Kaufpreisraten oder gegen Versorgungsleistungen übertragen worden sind. Dass die Versorgungsleistung im Wesentlichen der Miete entspricht, bedeutet keinen Gestaltungsmissbrauch. Auch ein Nebeneinander von Wohnungsrecht und Mietvertrag sind zivilrechtlich zulässig und steuerrechtlich grundsätzlich nicht zu beanstanden.

Mit Urteil vom 17.12.2003 (IX R 60/98) hat der BFH einen Gestaltungsmissbrauch auch dann verneint, wenn der frühere Eigentümer auf die Ausübung eines ihm im Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung eingeräumten unentgeltlichen Wohnungsrechts verzichtet und statt dessen später mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag schließt.

Demgegenüber sieht es der BFH mit Urteil vom 17.12.2003 (IX R 56/03) als missbräuchlich an, wenn ein im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung eingeräumtes unentgeltliches Wohnrecht gegen Vereinbarung einer dauernden Last aufgehoben und gleichzeitig ein Mietverhältnis mit einer Miete in Höhe der dauernden Last vereinbart wird.

Anmerkung: Nachdem die Feinheiten, auf die es ankommt, nicht immer gut zu durchschauen sind, empfiehlt es sich, vor jeder Grundstücksübertragung fachlichen Rat einzuholen.

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